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    山東省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的意見

    2021-02-25

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    各市人民政府,各縣(市、區(qū))人民政府,省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu):
           為貫徹落實(shí)習(xí)近平生態(tài)文明思想,深化土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,提高存量資源配置效率,經(jīng)省政府同意,現(xiàn)就推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)及相關(guān)工作提出如下意見。
           一、明確開發(fā)范圍
           城鎮(zhèn)低效用地是指經(jīng)第二次全國(guó)土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地,權(quán)屬清晰、不存在爭(zhēng)議。主要包括:
           1.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)類:國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類 產(chǎn)業(yè)用地;不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地;"退二進(jìn)三"產(chǎn) 業(yè)用地。
           2.城鎮(zhèn)更新改造類:布局散亂、設(shè)施落后,規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等。
           3.用地效益提升類:投資強(qiáng)度、容積率、地均產(chǎn)出強(qiáng)度等控制指標(biāo)明顯低于地方行業(yè)平均水平的產(chǎn)業(yè)用地;參照"畝產(chǎn)效 益"評(píng)價(jià)改革確定的"限制發(fā)展類"企業(yè)名單認(rèn)定的產(chǎn)業(yè)用地。
           各市、縣(市、區(qū))政府在城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查基礎(chǔ)上,合理確定本地區(qū)低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)省級(jí)統(tǒng)籌,省自然資源廳負(fù)責(zé)制定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)調(diào)查技術(shù)指南和數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn),建立統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)并實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。經(jīng)審核納入數(shù)據(jù)庫的地塊方可依照本意見有關(guān)政策進(jìn)行再開發(fā)。
           (責(zé)任單位:省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省生態(tài)環(huán)境廳,各市、縣〔市、區(qū)〕政府。以下均需各市、縣〔市、區(qū)〕政府落實(shí),不再一一列出)
           二、實(shí)施規(guī)劃管控
           各市、縣(市)政府依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃,統(tǒng)籌考慮城市功能再造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、歷史文化傳承、公共衛(wèi)生安全等因素,編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃,明確改造目標(biāo)任務(wù)、性質(zhì)用途、規(guī)模布局和時(shí)序安排等。專項(xiàng)規(guī)劃編制要重點(diǎn)引導(dǎo)工業(yè)區(qū)、老舊小區(qū)連片改造,注重工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與利用、老舊小區(qū)及周邊區(qū)域綜合改造提升,優(yōu)先保障市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等用地。專項(xiàng)規(guī)劃經(jīng)上一級(jí)自然資源主管部門核定,報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后實(shí)施。項(xiàng)目實(shí)施主體根據(jù)再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃,編制項(xiàng)目實(shí)施方案,明確項(xiàng)目規(guī)模、開發(fā)強(qiáng)度、利用方向、資金平衡等內(nèi)容,報(bào)所在市、縣(市)政府批準(zhǔn)后實(shí)施。涉及歷史街區(qū)、不可移動(dòng)文物、古樹名木或歷史建筑的要制訂相應(yīng)保護(hù)管理措施,按法定程序報(bào)批;涉及建設(shè)用地土壤污染的,嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)土壤污染防治法》有關(guān)規(guī)定做好風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù)。經(jīng)批準(zhǔn)的專項(xiàng)規(guī)劃和項(xiàng)目實(shí)施方案及時(shí)向社會(huì)公示。 (責(zé)任單位:省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省工業(yè)和信息化廳、 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省文化和旅游廳)
           三、規(guī)范開發(fā)模式
           (一)政府收儲(chǔ)改造。改造地塊規(guī)劃用途為商品住宅或城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施用地的,應(yīng)由市、縣(市)政府依法收回或收購,依法辦理供地手續(xù)。在依法補(bǔ)償基礎(chǔ)上,可對(duì)原土地權(quán)利 人采取物業(yè)返還等方式獎(jiǎng)勵(lì)。
           (二)原土地使用權(quán)人改造。除應(yīng)由政府收回的外,原土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式改造開發(fā); 納入成片改造范圍的地塊,原土地使用權(quán)人可優(yōu)先收購相鄰宗地,歸宗后實(shí)施整體改造;原土地使用權(quán)人分散的,可組建聯(lián)合體實(shí)施再開發(fā)。在改造過程中,允許按規(guī)劃對(duì)用地性質(zhì)、建筑容量、建筑高度適當(dāng)調(diào)整,可通過存量補(bǔ)地價(jià)、協(xié)議出讓方式完善用地手續(xù)。
           (三)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造。涉及城中村集體建設(shè)用地改造的,在符合規(guī)劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下,可依法征收后進(jìn)行改造開發(fā),允許集體經(jīng)濟(jì)組織自行或引入社會(huì)投資 主體參與再開發(fā)。由政府組織改造用于經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的,其土地出讓收入可確定一定比例,按規(guī)定通過預(yù)算安排支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于新農(nóng)村建設(shè),具體比例由所在市、縣(市、區(qū))政府確定。
           (四)市場(chǎng)主體改造。鼓勵(lì)和引導(dǎo)有實(shí)力且有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)參與再開發(fā)。在符合規(guī)劃前提下,通過公開招標(biāo)方式確定市場(chǎng)主體收購相鄰地塊,實(shí)施集中連片開發(fā)。
           采取上述(二)(三)(四)模式改造開發(fā)為商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營(yíng)性用地,除按規(guī)定補(bǔ)繳土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)外,應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求,將該項(xiàng)目一定比例的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公益性項(xiàng)目建設(shè),需移交公益性用地的項(xiàng)目類型、具體比例由各市、縣(市、區(qū))政府確定,并在項(xiàng)目實(shí)施方案中予以明確。對(duì)于改造地塊不宜提供公益性用地的, 在評(píng)估基礎(chǔ)上,集體決策確定應(yīng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。評(píng)估基準(zhǔn)日以依法受理補(bǔ)繳申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。
           (責(zé)任單位:省自然資源廳、省財(cái)政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、省稅務(wù)局)
           四、健全配套政策
           (一)加強(qiáng)規(guī)劃保障。各市、縣(市)政府在編制國(guó)土空間 規(guī)劃時(shí),應(yīng)統(tǒng)籌安排低效用地再開發(fā)規(guī)劃布局、用途管制等內(nèi) 容,并結(jié)合規(guī)劃定期評(píng)估結(jié)果動(dòng)態(tài)調(diào)整。對(duì)拆除重建方式實(shí)施的項(xiàng)目,因用地和規(guī)劃條件限制無法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的,可通過政府 補(bǔ)助、異地安置、容積率異地補(bǔ)償?shù)确绞浇y(tǒng)籌平衡。(責(zé)任單位: 省自然資源廳)
           (二)實(shí)施增存掛鉤制度。對(duì)建設(shè)用地規(guī)模倒掛或規(guī)??臻g不足的地區(qū),嚴(yán)控新增用地。落實(shí)增存掛鉤機(jī)制,根據(jù)當(dāng)?shù)厣弦?年度再開發(fā)規(guī)模,按一定比例獎(jiǎng)勵(lì)新增用地指標(biāo)。盤活的存量土 地資源優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)。(責(zé)任單位:省自然資源廳)
           (三)加大財(cái)稅金融支持力度。省級(jí)統(tǒng)籌整合相關(guān)財(cái)政資金, 支持各地開展低效用地再開發(fā)工作。市、縣(市、區(qū))土地增值稅收入較上年增長(zhǎng)超過8%以上的部分,省財(cái)政按分享收入60% 比例給予補(bǔ)助。各市、縣(市、區(qū))政府要落實(shí)資金保障,重點(diǎn) 支持"工改工"和公益性項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)再開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)和需求,創(chuàng)新信貸金融產(chǎn)品,提供信貸支持。(責(zé)任單位:省財(cái)政廳、 省稅務(wù)局、省工業(yè)和信息化廳、省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省地方金融監(jiān)管局、山東銀保監(jiān)局)
           (四)強(qiáng)化倒逼促改措施。結(jié)合"畝產(chǎn)效益"評(píng)價(jià)改革工作, 以縣(市、區(qū))為主體,開展工業(yè)企業(yè)分類綜合評(píng)價(jià),實(shí)施資源要素差別化配置政策。(責(zé)任單位:省工業(yè)和信息化廳、省自然資源廳、省生態(tài)環(huán)境廳、山東銀保監(jiān)局)建立自然資源、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等多部門聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制,運(yùn)用綜合手段倒逼企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)或有序退出低效用地。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省市場(chǎng)監(jiān)管局、省稅務(wù)局、山東銀保監(jiān)局)
           (五)發(fā)揮市場(chǎng)配置資源作用。通過完善交易規(guī)則、健全服務(wù)體系、降低交易成本等手段,鼓勵(lì)引導(dǎo)低效用地進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn),激發(fā)低效用地入市交易、盤活利用的積極性。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳、省工業(yè)和信息化廳、省地方金融監(jiān)管局、省稅務(wù)局)
           (六)支持加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。在符合規(guī)劃前提下,經(jīng)批準(zhǔn)利用 現(xiàn)有房屋和土地興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、"互聯(lián)網(wǎng)+"等新業(yè)態(tài)的,可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地為期5年的過渡期政策。5年期滿或者涉及轉(zhuǎn)讓需要辦理用地手續(xù)的,可按新用途、 新權(quán)利類型、市場(chǎng)價(jià)辦理相關(guān)用地手續(xù)。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省工業(yè)和信息化廳、省財(cái)政廳)
           (七)鼓勵(lì)異地搬遷改造。對(duì)需要異地搬遷且符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項(xiàng)目,經(jīng)依法批準(zhǔn)收回原國(guó)有土地使用權(quán)的,可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地置換安排工業(yè)用地。騰退的工業(yè)項(xiàng)目用地在依法依規(guī)完成風(fēng)險(xiǎn)管控和修復(fù),由當(dāng)?shù)卣栈睾笸ㄟ^招拍掛方式出讓的,可結(jié)合實(shí)際對(duì)企業(yè)給予支持。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省工業(yè)和信息化廳、省財(cái)政廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省稅務(wù)局)
           (八)拓寬土地儲(chǔ)備資金渠道。各市、縣(市)政府要合理安排年度用于土地儲(chǔ)備的資金和債券規(guī)模,加大資金投入。對(duì)列入再開發(fā)數(shù)據(jù)庫、地方財(cái)政資金難以落實(shí)的項(xiàng)目,省級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)加大前期開發(fā)扶持力度。鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)資金依法依規(guī)參與政府儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省財(cái)政廳、 省地方金融監(jiān)管局)
           五、完善保障措施
           (一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各級(jí)政府要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),明確部門分工,健全實(shí)施機(jī)制,強(qiáng)化政策協(xié)同,形成工作合力。
           (二)維護(hù)合法權(quán)益。構(gòu)建有效的溝通協(xié)商和信息公開機(jī)制, 切實(shí)保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán),妥善處理群眾訴求。
           (三)強(qiáng)化示范引領(lǐng)。選擇部分市、縣(市、區(qū))作為示范區(qū)域,探索有效的工作運(yùn)行機(jī)制和開發(fā)模式,注重運(yùn)用多種手段破解工作難題,打造一批典型樣板。
           (四)實(shí)施評(píng)估通報(bào)。省政府組織相關(guān)部門對(duì)各市再開發(fā)情況進(jìn)行評(píng)估通報(bào),評(píng)估結(jié)果作為新增用地指標(biāo)分配、財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)、 評(píng)先樹優(yōu)的重要依據(jù)。
           各地在實(shí)施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)過程中,要結(jié)合老舊小區(qū)改造、爛尾工程和閑置廠房治理等工作,加強(qiáng)政策集成和制度創(chuàng)新,統(tǒng)籌安排,聯(lián)動(dòng)施治,盤活存量資源,全面提升節(jié)約集約用地水平。
                                                                                                                                    山東省人民政府辦公廳
                                                                                                                                          2020年3月16日
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